ービルのトータルコーディネート費用を徹底解説—内外装・設備・サインまでの予算配分と成功のコツー

ビルのトータルコーディネートとは何か—費用の全体像

トータルコーディネートとは、外装デザイン、共用部や専有部の内装、照明・空調などの設備、サイン計画、家具・備品（FF&E）、ICT・セキュリティ、植栽や外構までを一体で計画・実行することです。複数分野を束ねるため、費用は「設計・デザイン費」「監理・PM費」「工事費（内装・設備・外構）」「FF&E費」「サイン・グラフィック費」「ICT費」「法令対応・申請費」「予備費」に大別されます。新築か改修か、規模、ブランドグレード、工期によって大きく変動するため、まずは全体像を掴むことが重要です。

費用レンジの目安—新築と改修でどう違う？

一般的な目安として、既存オフィスビルの大規模改修（共用部＋基準階内装）では、内装・設備の工事費だけで1㎡あたり10〜25万円前後、上位仕様では30万円/㎡超もあり得ます。新築でグレードを高く設定する場合は、外装・外構や環境性能（ZEB/LEED等）への投資が加わり、総予算は一段と厚くなります。FFEやICT、サイン計画は見落とされがちですが体験価値と運用効率を左右するため、初期から別立てで積算しておくと後戻りが減ります。

内訳の考え方—どこにいくら配分するか

設計・デザイン・監理・PM費

コンセプト設計〜実施設計、工事監理、PM/CMに伴う費用。総工事費の8〜15％程度が目安で、利害関係者が多い案件や高難度要件では上振れします。

内装・設備工事費

仕上げ、造作、照明、空調換気、衛生、電気・弱電、耐震補強など。標準仕様はコスト効率がよく、特注材や複雑な納まりは単価が上がります。スケルトン改修では躯体補修や防火区画是正費も想定を。

FF&E（家具・備品）

執務・ラウンジ家具、什器、カーテン等。総額の5〜15％を目安に、可動家具比率を高めると将来の改修費を抑えられます。輸入品は為替と納期リスクに注意。

サイン・ブランディング

館名サイン、フロアガイド、誘導サイン、ピクト、グラフィック。量・質ともに「運用に耐える」基準で。

ICT・セキュリティ

ネットワーク、入退室、監視、会議室AV、デジタルサイネージ。クラウド管理は初期費を抑えやすい一方、月額費が発生します。

法令対応・申請・検査費

用途変更、確認申請、消防協議、バリアフリー、省エネ適合など。事前協議で手戻りを抑制。

予備費（コンティンジェンシー）

既存の不確実要素に備え、総予算の5〜10％を計上。

ケース別シミュレーション—規模・グレードで見る概算

中規模オフィスビル改修（延床5,000㎡、中位仕様）

内装・設備：7〜10億円／設計監理・PM：0.8〜1.5億円／FF&E：0.6〜1.0億円／サイン：0.2〜0.4億円／ICT：0.4〜0.8億円／申請：0.2〜0.4億円／予備費：0.5〜0.9億円。合計10〜15億円が一つの目安です。

小規模ビルの共用部刷新（延床1,500㎡、効率重視）

工事費は1㎡あたり8〜15万円を目安に、エントランス・廊下・トイレを中心に改修。FFE・サイン・ICTを絞れば総額2〜3億円程度でも刷新感を出せます。
用途・立地・グレードで幅があるため、最終判断は現調・設計条件・見積で調整してください。

コストを賢く抑える7つの方法

1. 要求水準を「必須・推奨・将来対応」に仕分け

AV/ICTなど更新サイクルの短い領域は段階導入で投資効率を高めます。

2. 仕様の標準化とモジュール化

仕上げや什器寸法を標準化し、工場加工やユニット化で現場工数を削減。

3. 調達分離と相見積の活用

造作と家具、ICTと弱電を分け、統一RFPで条件を揃えて比較します。

4. 施工前VE/CMレビュー

第三者レビューで代替材や納まりを再検討。保守費と初期費のバランスを見える化。

5. スケジュールと入居計画の最適化

夜間・休日工事の増加はコスト増。段階施工と仮設計画で効率化。

6. エネルギーマネジメントを同時実装

LED、空調制御、断熱改修、BEMSを組合せLCCで評価。

7. 規制・申請の先回り

用途変更や検査手順を早期確定し、やり直しを防止。

見積依頼のコツ—RFPに入れるべき項目

プロジェクト概要と達成目標

規模、用途、ブランドポジション、完成後KPI（稼働率、体験、ESG）。

性能・仕様条件

仕上げグレード、耐久・清掃性、環境性能、音環境、ICT、セキュリティ。代替案の可否も明記。

範囲と責任分界点

電気・空調・衛生・弱電・防災・セキュリティの工事範囲、貸主/借主の負担区分、保守引継ぎ。

スケジュールとマイルストーン

設計、製作、施工、検査、トライアル、引渡し。夜間・占用制限の有無。

提出フォーマット

内訳明細、VE案、長期保守費、保証、支払条件。価格だけでなく総合評価で比較できる形式に。

よくある失敗とリスク管理

見落としがちな費目の後追い発注

サイン、ICT、家具、運用備品の後回しは単価高騰・納期遅延の温床。初期からWBSに組み込みます。

既存条件の把握不足

天井懐・機器容量・弱電配管・アスベストの見落としは追加費の原因。事前スキャンや詳細現調で低減。

合意形成の遅れ

テナント、管理組合、所管官庁などの承認ゲートと意思決定者を明確化し、議事録でトレーサビリティを確保。

費用計画の進め方—3つのステップ

ステップ1：要件定義と現地調査

用途・面積・入居計画・ブランド水準を定義し、現地の劣化状況や設備容量を確認。ここでの精度が後工程の精度を決めます。

ステップ2：概算見積とVE検討

複数社から概算を取得し、代替材・納まり変更・仕様グレードの最適解を議論。LCCで比較して短期・中長期のバランスを取ります。

ステップ3：実施設計と確定見積

実施設計で数量と仕様を確定し、見積を精緻化。発注条件・支払・保証を明確化し、工事計画と安全計画をセットで固めます。

まとめ—費用を「見える化」すれば意思決定は楽になる

費用を「設計・監理・PM」「内装・設備」「FF&E」「サイン」「ICT」「申請」「予備費」に分け、LCCで評価することが肝心です。統一RFPで相見積とVE/CMを回し、運用費まで含めた最適解を選ぶ。限られた予算でも、体験価値・維持管理性・環境性能の両立は十分に可能です。