ービルのトータルコーディネート相場を完全ガイド—規模別・仕様別の予算感と判断基準ー

相場の基本構造と前提条件

ビルのトータルコーディネートは、外装・共用部・基準階内装・設備（電気、空調、衛生、弱電）・サイン・FF&E（家具・什器）・ICT/セキュリティ・植栽/外構・設計監理/PMまでを一体で最適化する取り組みです。相場は新築か改修か、延床面積、グレード（スタンダード/ミドル/ハイ）、稼働中工事の制約、納期、為替や資材市況などで変動します。実務では「㎡単価の目安」と「総額のレンジ」を併用し、内訳比率でブレを管理するのがコツです。

相場の見方（㎡単価と総額）

内装・設備のコア工事は㎡単価、ロビー演出やサインなど点的要素は総額で把握します。両者を合わせ、設計監理費や予備費を足し戻すと、意思決定に使える“実勢価格”に近づきます。

新築と改修の違い

新築は構造・ファサード・環境性能の投資が嵩み、意匠/設備の自由度は高い一方、改修は既存制約や夜間工事で単価が上がりやすいです。用途変更やアスベスト対応の有無も相場差の大きな要因です。

代表的な相場レンジ（㎡単価と総額目安）

以下は都市部オフィスビルを想定した概算レンジです。築年、設備更新履歴、仕上げグレードで上下します。あくまで初期検討の物差しとして活用し、現地調査後の実数で精緻化してください。

共用部（エントランス/廊下/トイレ）

標準仕様で1㎡あたり10〜20万円、上位仕様で20〜35万円程度。トイレの衛生設備更新や石材・特注造作で跳ねやすい領域です。

基準階オフィス内装（スケルトン→居室）

標準で1㎡あたり12〜25万円、中上位で25〜40万円。天井懐や空調容量に余裕がないと追加費が発生しがちです。

ロビー/外構/植栽の演出

面積より“仕掛け”依存のため総額評価が妥当です。小規模刷新で2,000〜4,000万円、意匠照明・大型サイン・特注石材を伴うと5,000万円〜1.5億円。

サイン計画（館名/誘導/ピクト/各階案内）

階数や掲出点数で振れますが、全体刷新で800万〜3,000万円。素材・照明内蔵・保守性の設計で総保有コストが変わります。

ICT/セキュリティ（入退室、監視、ネットワーク、会議室AV）

スモール〜ミドル規模で1,500万〜6,000万円。クラウド連携やデジタルサイネージ、会議室の拡張で1億円超もあり得ます。

予算内訳の相場比率（初期計画の目安）

初期段階では内訳比率を決め、見積提示後に比率と単価の整合を確認すると、抜け漏れや過小見積を防げます。比率は仕様・難易度で変動しますが、以下をたたき台に検討できます。

設計/監理/PM（8〜15％）

意匠・設備の実施設計、工事監理、PM/CM費を合算。関係者が多い複合用途や段階施工では12〜15％寄りになりやすいです。

施工（内装/設備）（55〜70％）

仕上げ、造作、空調換気、衛生、電気、弱電、防災、耐震是正等の本体工事。夜間/休日施工制約や仮設計画の難度で変動します。

FF&E/サイン/ICT（10〜25％）

家具・什器・ブランディング・入退室/監視/ネットワーク等。体験価値に直結し、投資対効果の差が出やすい領域です。

規模・グレード別の相場シミュレーション

以下のシナリオは、設計/監理/PM・予備費込みの“合計”感をつかむためのモデルケースです。市況や為替、仕様で上下しますが、初期の社内稟議ラインに目安として有用です。

小規模ビル（延床1,500㎡、効率重視/標準仕様）

共用部刷新＋基準階簡易改修＋サイン最小限＋ICT基本構成で総額1.8〜3.0億円。㎡単価換算では12〜20万円が目安です。

中規模オフィスビル（延床5,000㎡、中位仕様）

共用部全面＋基準階スケルトン改修＋ICT/セキュリティ更新＋サイン全面見直しで総額10〜15億円、㎡単価では20〜30万円。FFE比率を高めると上振れします。

大規模複合（延床20,000㎡、上位仕様/ブランド演出）

ロビー特注造作、外構演出、環境性能強化（断熱・BEMS）、会議室AV高度化まで含めると総額60〜100億円、㎡単価は30〜45万円がレンジ。施工段階の段階占用や夜間制約が強いとさらに上振れします。

コスト変動要因と相場調整のコツ

相場の“振れ幅”は、仕様、工期、既存条件、協議・申請の難易度に比例します。発注前にブレを定量化し、VE（価値工学）で段階的に調整する設計が重要です。

仕様・素材とディテール

石材/金物/特注造作、グリッド外の寸法、曲面・間接照明の多用は単価を押し上げます。標準材の色替えやユニット化で質感とコストの両立が可能です。

工期と工程（夜間/段階施工）

稼働中改修の夜間/休日施工は仮設・人件費が増えます。段階施工計画と仮囲い/動線計画を設計段階で最適化し、ロスを抑えます。

既存条件と法令対応

空調容量不足、天井懐の狭さ、防火区画の是正、アスベスト有無、用途変更の要否などは追加費の源泉です。事前調査と所管協議で手戻りを回避します。

見積りの取り方と比較の仕方

相場を“自社事情に当てはめる”には、RFP（要件定義書）を整えて条件を揃え、内訳と代替案を同時に提示してもらうのが有効です。価格だけでなく、性能・工期・保守性・将来拡張性を加点評価します。

RFPに入れるべき比較軸

対象範囲、仕上げグレード、設備性能、ICT要件、サイン点数、スケジュール、占用制限、保証、保守費、提出フォーマット（内訳明細・VE案・工程表）を明確化します。

総合評価方式のすすめ

価格（60〜70％）に性能・工期・保守/保証・運用費（30〜40％）を加味し、長期の総保有コストで意思決定します。単価が低くても後年の更新費が高い案は除外するのが合理的です。

よくある誤解と注意点

相場は「㎡単価×面積」で単純に出せるものではなく、点的な高付加価値投資や、見落とし費目（サイン、ICT、FFE、申請費、予備費）が総額に効きます。特に“見映えのコア”をどこに置くかで最終印象が変わるため、限られた予算でも配分設計で体験価値を伸ばせます。

㎡単価の“平均値の罠”

平均値は広い範囲の中点でしかありません。ロビー演出や会議室AVなどは㎡単価では測れないため、総額ラインで別枠管理が必要です。

低価格見積の“後追い費用”

後で必要になる仕様（防火区画、ICT配線、什器、清掃性）を外した見積は、契約後の追加で高くつく傾向です。初期に“運用で効く項目”を洗い出し、必須/推奨/将来対応に仕分けしましょう。

まとめ—相場を自分ごと化して予算の“見える化”を

相場把握のコツは、①㎡単価と総額の併用、②内訳比率の目安設定、③仕様・工期・既存条件によるブレの見える化、の三点です。初期は「標準仕様の目安レンジ」を軸にしつつ、演出すべきコア領域には集中的に投資し、その他は標準化・モジュール化で最適化します。RFPと総合評価で比較すれば、価格だけに引きずられず、体験価値・運用性・将来拡張性を含めた納得解に到達しやすくなります。まずは自社の要件定義と現地調査から始め、概算→VE→確定見積の三段階で“自社の相場”を作っていきましょう。